本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426）九游体育娱乐网，作家：巧克丽丽，题图来自：AI 生成

死心 11 月 27 日，上海二手房依然成交 23968 套。

咱们用职责日的日均成轮换代空白的两个职责日，用周六日的日均成轮换代本周六，不错算出 11 月二手房成交套数为 26668 套。

按往时 1 年上海二手住宅 / 二手房月均 91% 的占比不错算出，11 月二手住宅成交套数临了会停在2.4 万套高下。

这是 2016 年以来仅次于 2020 年的数据。是的，11 月的二手阛阓正在超出总计东说念主的预期。

不外这就创记录了么？可能算是吧，但我说的创记录不是这个。

一

你发现了么？咱们依然一语气两个月破 2 万套了。

9·29 新政后，咱们的 10 月二手住宅成交来到 2.2 万套，紧接着，这个 11 月，二手住宅过程咱们测算又来到了 2.43 万套。

一语气两个月破两万套这件事的绝顶并不是体当今体量或者荣枯线，而是这件事是咱们在往时两年上海粗豪调控后所未始碰到过的。

照旧这张图你不错看到，5·27 新政后的 6 月，二手住宅成交了 2.39 万套，但 7 月二手住宅就回到 1.87 万套。

不仅 5·27 如斯，其实咱们往时两年的每次调控都是如斯。

2023 年 9 月 1 日，"认房不认贷"后的 9 月 ~10 月、2023 年 12 月 14 日"削弱普宅"后的 12 月 ~1 月，都是环比衰减的节拍。

说得再远点，咱们去看每年小阳春数据亦然如斯。本年 3 月成交 1.85 万套、干与 4 月就来到 1.62 万套。

这样的更始险些是每年小阳春心照不宣的成交走势，本年 3 月如斯、2023 年亦然，客不雅地说，除了额外年份外险些每年都是。

也即是说，非论是调控后数据照旧自然成交数据，他们背后的涨跌逻辑似乎都不适用此次 11 月数据，即 9·29 新政后的成交。

你会发现，9·29 潜力比拟大，火的不仅是首月，还有次月。况且还一浪高过一浪，10 月突破 2.2 万套，11 月又突破了 2.2 万套来到 2.4 万套。

许多时候咱们都会用 9·29 去跟 5·27 比拟，前者贯串着金九银十、后者贯串着小阳春的尾巴；5·27 放开了外环内光棍限购、9·29 将光棍限购年限从 3 年改为 1 年。

论配景、论维度、论量级，这两次的计谋挺相宜比拟。

但把这两次新政的恶果放在一都比，你会发现，9·29 依然跑出了两倍于5·27 的灵验期。

说真话，这是让咱们万万没意想的。想过它好，但没想过它这样好。

而这亦然咱们想说的，这个公论层面尚停留在悬念层面的二手阛阓，其实正在以创记录的神志蹧蹋咱们对新政调控的领路。

二

而这样的热度会抓续多久？这是买方阛阓最矜恤的问题，同期亦然最让咱们战栗的少量。

关于过往新政周期的猜测，咱们罢黜两点规则：领先，新政是有灵验期的，差未几 2~4 周；其次，这些灵验期的衰减力度，差未几在每周 -8%。

这两个数据来自往时两年上海经验的万里长征 5~6 次调控后的链家阛阓数据，因为是草签公约，是以这里的成交是先于网签 7~15 天不等的及时成交数据。

又因为链家安详的门店布控带来的安详的成交市占，是以不雅察其成交波动，不错看到全市二手在调控后的即时情况。

而 9·29 新政后的成交走势也确乎跟以往每次都相似，尤其跟 5·27 险些同频。

但干与 11 月你会发现，9·29 的新政数据依然不见倦意。

死心 11 月 24 日，也即是上周末的转定单数据，你会看到，阛阓的成交热度依然保抓在 10 月中新政首月的水平。

也即是说，不仅是 11 月，12 月的网签数据依然会看护 11 月高下的水平。

匪夷所念念，数不胜数。

那这样的数据要抓续到什么时候？

从链家 9 月 30 日 ~10 月 20 日的数据中，你就能看到 10 月这个新政首月的成色；从链家 10 月 21 日 ~11 月 17 日的数据中，你也能看到 11 月这个新政次月的成色。

齐全且具象地跟全市网签成交同频共振。

链家成交市占不错参考 25%

于是，咱们通过链流派据不错得出一个相对客不雅的成交走势。

往时，咱们通过链家转定单数据算过新政后每周的衰延缓度大要是 -8%，咱们也用这个数字精确推出了 5·27 新政的灵验期。

但此次 9·29，死心目下的衰延缓率是-2.26%。

也即是说，哪怕咱们就按照目下已有的衰延缓度来推，此次 9·29 成交走势是这样的，过年技术成疏通会断，但翻过年来数据照旧会看护这个量级不时往下走。

注：记忆平均值参考模范为 2024 年 10 月前 1 年链家周均成交水平 866 套 / 周

临了顺利渡过隆冬不说，还无缝衔接 2025 年小阳春。

这是什么样的成交力量，我只可说这是往时两年未始见过的。

而且随机候，你不得不佩服每次上海新政出台的时候点。

三

脚下的二手成交也极具新政特质。

要是说 9·29 和 5·27 有什么不同的话，应该即是补丁计谋了。

对比 5·27 新政的一次性出台，9·29 新政后，咱们还看到了契税改良。

上海还比拟额外的少量是，正本 9·17 世界楼市调控里的取消非普，被放到了 11 月中旬取消，也即是说，新政后还有些许补丁计谋助跑。

而这些也让咱们看到了极具成交特质的二手阛阓。

从满五改满二带来的前滩成交潮，再到契税减免带来的平素刚改，再到平素住宅的全免提升带来的140 平成交热。

你去看黄浦滨江那几个豪宅技俩、老静安的静安枫景苑，还有新寰宇的翠湖寰宇，哪个带看量没起来。

成没成交这件事还没看到数据，但动辄近百万税费的减免，你说对 144 平以上房产成交没影响是不成能的。

另外我最近在作念全市光棍购房市调，在我的市调样本里充斥着多量光棍购房样本：刚毕业一两年，恰逢上海限购放开，在家东说念主的首付复旧下购入上海小户型；还有职责四五年的年青东说念主，用五十万不到的首付上车市区的一室户，大都不到三十岁的购买力涌入二手阛阓。

我又且归对比了 5·27 和 9·29 的两次调控骨子。

这两次调控中最大的放开可能即是放开光棍限购，而 9·29 要是说和 5·27 有什么不同。那即是光棍社保年限从 3 年改成了 1 年。

难说念说上海 1 年社保东说念主群的购买力大过 3 年？这点咱们无从解析，但我知说念，咱们可能严重低估了上海的光棍东说念主群购买力。

光棍东说念主群购买力被低估的背后，真实被低估的可能是上海的外来东说念主口。

9`29 新政后对光棍东说念主口的预估，数据开头 © 上海第七次东说念主口普查，其中"外环外非沪籍东说念主口"为浦东、闵行、宝山、嘉定这些绝大部分位于外环外以及金山、松江、青浦、奉贤、崇明这类全部位于外环外的区域的匡算扫尾

跟着市调得越多，你也会发现，连带被低估的还有此时此刻东说念主们的不安全感。

惦记梓乡的屋子跌是以买在上海、惦记租的屋子倏得被房主爽约是以要有我方的屋子；惦记职责不安详是以尽可能多借首付、惦记其他容许会亏是以采选买房，毕竟，还有比屋子更值得投资的产物么？

如今回首起来，9 月 30 日中介那句"昨晚咱们见证历史了"照旧被低估了。

四

时常干与年底，咱们写二手阛阓的稿件会少，这毕竟是往年的成交淡季。

但本年这个 11 月数据裕如走出了我方的行情，不仅是孤苦于往年 11 月的行情，也孤苦于以往咱们对计谋调控的领路。

但愿正飘在阛阓的你能看到这篇笔墨，心里有个底。

上海二手楼市不仅火了，而且正在以惊东说念主的购买力抓续鼓动中 ……

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作家：巧克丽丽